OpenBook для проектировщиков или зачем нужны рейтинги исполнителей?
В своё время, когда мы (НПИ) готовили свои предложения по методологии составления рейтинга строительных компаний, было много вопросов, связанных с его реальной применимостью. Было много достаточно обоснованных возражений по поводу их полезности, поскольку Заказчики, как государственные, так и коммерческие, все равно и чаще всего, ориентируются на какие-то стоимостные показатели. И даже если подрядчик будет весьма сомнительным по своему качеству, все равно отдадут предпочтение более дешевому. Основной аргумент заключался в том, что наличие рейтинга лучших компаний не говорит о том, что победитель даст лучшую цену по контракту, то есть все равно надо делать ценовой отбор.
Современная практика немногим дальше ушла от подобного, весьма «пещерного», подхода, но еще и усугубилась необоснованными тратами потенциальных исполнителей на расчеты и участие в подготовке ценовых предложений. Даже при том, что все «ожидают» низкое качество ТЗ, страхуются всевозможными мероприятиями и расчетами, говорить о каком-то точном расчете цены (если у вас нет рабочего проекта) — просто абсурд. А тем более, когда еще только идет разговор о наборе параметров Заказчика, без четкой проектной конкретики, параметров оборудования, технологий объемов производства и точки дислокации будущего недвижимого актива.
Говоря о применимости рейтингов, сразу надо оговориться, что речь и идёт именно о контрактах, где цена договора УЖЕ установлена Заказчиком достаточно точно, он самостоятельно сделал проект, организовал оценку стоимости материалов и оборудования, провёл переговоры с поставщиками, нашел площадку для строительства и завершил соответствующие исследования и изыскания. Если активному Заказчику цена строительства в целом понятна, то ЗАЧЕМ вести долгие тендерные торги и искать дешевого производителя работ, если даже неспециалисту понятно, что это демпингатор? И он несет риски невыполнения контракта и его последующего удорожания. Разумеется, конечно, если вы сделали неплохой проект и достаточно точно все посчитали. Именно в таких случаях РЕЙТИНГИ позволяют сразу найти лидеров и направлять им оферту по заключению договора. Кроме того, если делается локальный независимый рейтинг для конкретного крупного проекта, то он автоматически подразумевает согласие участника получить такое предложение. И, скорее всего, он уже получил описание проекта вместе с ПОС для самостоятельной оценки своих перспектив. Далее вопрос решается просто! Инициатор конкурса предлагает свою расчетную стоимость участникам конкурса в порядке выявленного рейтинга. Если от данной цены отказался победитель, то предлагается второму, потом третьему и так до тех пор, пока Заказчик сам не решит остановиться и повторить конкурс. Именно для такого быстрого выбора исполнителя и предлагается система рейтингования.
Выбор подрядчика или исполнителя по цене имеет смысл только тогда, когда сам Заказчик не хочет и не планирует «заморачиваться» с реальной оценкой себестоимости проекта и хочет, чтобы добросовестный профессиональный исполнитель сам предложил свою стоимость услуг со своей же прибылью. Именно эту стоимость можно сравнивать с расчетным предельным CAPEX, чтобы удостовериться в целесообразности инвестиций даже по самому пессимистичному сценарию. Эта, по сути, схема «строительного шопинга» или отбора исполнителя по объявленной минимальной цене, предполагает, что участники конкурса заведомо сами согласились с т.н. предварительными венчурными расходами на оценку возможности своего участия: собирали информацию о стоимости, проанализировали технологии, логистику, локальные ресурсы, возможности финансирования и т.д. То есть сами решили рискнуть своими средствами для участия в конкурсе. В этом случае, конечно, метод рейтингования теряет свой смысл.
С другой стороны, использование рейтингов может помочь и при проведении конкурсов классическими, пусть откровенно неэффективными и сомнительными процедурами российского ФЗ-44, но законодательно утвержденными, чтобы избавить организаторов конкурсов от ненужной предквалификации. Допустим, конкурс надо провести в короткие сроки, а собрать заново все данные об участниках, оценить их на достоверность, на соответствие постоянно меняющимся требованиям — это неприемлемые затраты времени и сил. В этом случае, любой, например, полугодовой или квартальный рейтинг потенциальных исполнителей, подписавшихся на участие в строительных тендерах, может стать основой для моментального составления списка отобранных участников конкурса по цене. Берется рейтинг на дату составления (предполагается, что система рейтингования — это независимый от Заказчиков и операторов площадок электронно-цифровой сервис) и всем занявшим первые 10 мест рассылается предложение на участие в конкурсе с представлением цены. И никаких подпольных отборов, договоренностей о месте в рейтингах и придумывания специальных условий для «своих» будущих победителей уже не получится.
Как видно, со строительными подрядчиками, система использования рейтингов выстраивается достаточно логичная. Осталось дело за малым — изменить подходы к отбору качественных исполнителей в законодательстве о госзакупках. Гораздо сложнее ситуация у проектировщиков и, собственно, ради них и была задумана эта статья. Дело в том, что у проектных институтов и инжиниринговых компаний совершенно другой портфель: с одной стороны — он гораздо более диверсифицированный и долгосрочный (относительно работы персонала в проекте), с другой — всегда низкофондовый. То есть контрактов на разработку проектной документации обычно много, большой выручки они не приносят и требует длительного сопровождения с исправлением непрекращающихся замечаний, дополнений и нареканий со стороны Заказчиков. Чтобы довести договора на проектирование до конца требуется длительное присутствие ГИПов, знающих и помнящих все тонкости и «косяки» проекта, начиная от ТЗ Заказчика и заканчивая своими же ошибками и просчетами.
Но еще больше жизнь проектировщика усложняет непонимание Заказчиком специфики его ежедневной жизнедеятельности. Часто Заказчик составляет весьма далёкое от совершенства ТЗ на проектирование, базовое или рабочее, и просит ТКП или просто ориентировочную цену по этом незавершенному опусу. Вероятность того, что представляемая проектировщиком цена будет весьма далека от реальной — практически стопроцентная. Многие проектные организации тратят дни и недели на составление более-менее точного ТКП, проводят собственные камеральные исследования и ГИС-изыскания и всё ради того, чтобы не прогадать по цене. И всё равно пролетают. Разумеется, в силу незначительных портфелей, у проектировщиков нет средств для каких-то тщательных или затратных исследований будущего объекта проектирования. Тем более когда он требует полевого выезда, рекогносцировки на местности, оценки рисков, включая экологические и социальные. С учетом того, что конкурсов само по себе бывает немало, источников средств на проведение таких работ, чаще всего, просто нет! И в такой ситуации оказываются, даже весьма приличные институты, а что уже говорить о мелких и средних компаниях. По сути, такой «государственный» псевдотендерный подход и довел инжиниринговую сферу нашей страны до состояния полной деградации. Интеллектуальная элита строительной отрасли влачит весьма жалкое существование даже в сравнении с дешевым физическим трудом.
Что можно сделать и как исправить данную ситуацию? Разумеется, мы опять возвращаемся к необходимости института рейтингования, но уже проектных организаций. Но с одной тонкостью. Если в строительном подряде использование рейтинга опирается на уже имеющуюся рассчитанную (чаще всего, добросовестным проектировщиком) цену проекта, то для оценки стоимости контракта самого проектировщика требуется какой-то базис. И вот именно этого базового критерия в оценке как раз и нет. Именно здесь спасительным становится комбинированный метод OPENBOOK и системы рейтингования. В чем его суть? Сама по себе концепция OPENBOOK, разумеется, больше применима для комплексных контрактов, в которых нет четкого понимания объемов работ на старте проекта, но есть сильное желание срочно начать проект в силу его экстремальной востребованности. Тогда стороны договариваются о каких-то граничных условиях, которые после их конкретизации, уже в процессе реализации проекта, превращаются в фиксированные расценки и нормы. Применяя этот подход к контрактам с проектировщиками, мы можем сделать двухходовой контракт:
1. Предварительный рамочный договор на условную стоимость всего набора ПИР, включая работы по оценке объема проектирования, изысканий, предварительных исследований, сбора ТУ и иной информации, согласований и маркетингового анализа. Допустим, по опыту мы знаем, что аналогичные проекты в среднем стоят 10 млрд. рублей, а статистика показывает, что стоимость ПИР с ИРД и иными консалтинговыми накрутками не превышает 5%. Можно заключать рамочный договор условно на 50 млн. рублей с описанием механизма оценки и оплаты первых работ до их сметного оформления. Тут же можно оговорить и авансирование пока неосмеченных работ.
2. После появления всей информации и реальной полноценной возможности составить ССР с 12-й главой и оценкой всех уже реализованных работ по зафиксированному фактическому объему с сметной нормой прибыли, происходит уточнение цены контракта путем подписания соответствующих допсоглашений и актировка по факту по смете. Результат может быть разный: может быть и меньше 50 млн., и больше, главное — такой подход дает проектной организации сразу получать средства и выполнять работу внутри контракта, а не за свой счет с риском откровенной неэффективности, неточности и функциональной незавершенности. И без последующих споров с Заказчиком за каждый лишний человеко-час.
И здесь возникает главный вопрос — а когда применять рейтинг? Разумеется, если мы говорим о контракте а-ля OpenBook для проектировщика, то кого считать победителем в этом споре? Тут и выходит на первый план рейтинг проектировщиков по тем или иным фильтрам. По факту, нормальному Заказчику не столько важна стоимость проектирования (она может быть настолько низкой, что не попадает в пределы инженерной ошибки), сколько важен вменяемый сильный проектировщик, отвечающий за свои проектные решения. И рейтинг должен сразу представить ему такого проектировщика, который согласен заходить вот в такой двухходовой контракт. Такая модель контрактации была бы очень полезна для сегодняшнего рынка проектирования в России и мы будем её настоятельно продвигать в помощь нашим строительным интеллектуалам!
Система отчетности «Открытая книга»
Бизнес-центры класса А в Москве уже некоторое время предлагают арендаторам отчетность по эксплуатационным расходам в формате «Открытая книга». Использование данного формата уже стало неотъемлемой частью предложения от профессионального арендодателя в этом сегменте. Данное предложение возникло как ответ рынка на требование преимущественно зарубежных арендаторов иметь возможность производить аудит эксплуатационных расходов и отчитываться перед головным офисом в понятном для зарубежных специалистов формате.
Зачем?
Понимание данного формата может дать вам возможность отслеживать эксплуатационные расходы и понимать, за что вы платите в рамках платежа по эксплуатационном расходам и на какой объем услуг от собственника или управляющей компании можете рассчитывать в рамках данных платежей, особенно учитывая, что в Москве они составляют, в среднем, 7 — 8 тыс. руб. за квадратный метр в год.
Как реализуется?
К договору аренды идёт приложение с перечнем всех предоставляемых услуг. Арендатор может проверить его целиком, посмотреть весь список, попытаться добавить или убрать определённые пункты в ходе коммерческих переговоров. В договоре прописывается пункт о том, что расчет по эксплуатационным расходам ведётся по принципу «Открытая книга» («open book»), и в дальнейшем арендатор получает Excel-файл для проведения аудита.
Расчетные и фактические операционные расходы
В начале года арендодатель или управляющая компания предоставляет расчет на год по системе «Открытая книга» с указанием расчетной ставки за эксплуатационные расходы в год. В конце года арендодатель подводит итоги, и, в случае, если за год пришлось заплатить несколько больше суммы за эксплуатацию здания, арендатор получает фактические цифры операционных расходов, по которым, как правило, необходимо доплатить.
Конечно, может быть и так, что расчетные цифры оказались больше фактических – в этом случае арендатор в праве получить возврат части средств. Благодаря «Открытой книге» арендатору легко проверить разницу между расчетными и фактическими расходами при помощи аудита.
Из практического опыта арендаторов, в случае, если аудит обнаруживает завышенные траты – например, слишком дорогое дерево, закупленное для благоустройства территорий – выставление требований арендатору не несёт последствий, и уплаченные средства не возвращаются. Однако это не классический случай.
Причины индексации «открытой книги»
Как правило, разница между расчетными и фактическими расходами вырастает в среднем на уровень инфляции, потому что даже те услуги по обслуживанию бизнес-центра, на которые собственник заключает договоры, могут индексироваться и, соответственно, дорожать. Так что изменение расходов по «открытой книге» на уровень инфляции – вполне допустимая практика.
На практике, расходы по «открытой книге» могут увеличиться и в том случае, если увеличатся налоги на землю и недвижимость. Соответственно, возрастание «открытой книги», которое коррелирует с ростом налогов, также можно считать объяснимым.
Применение контрактов «Open book» для реализации строительных проектов
Применение контрактов «Open book» для реализации строительных проектов
Рубрика #напишут #openbook #ценообразование
Многие эксперты, обратили внимание на один из пунктов Дорожной Карты Минстроя, утв. вице-премьером Маратом Хуснуллиным 28 января 2022 г № 812п-П49 «Совершенствование правового регулирования в сфере строительства и практики применения внесенных изменений в нормативные правовые акты«. Это п 2.5. «Проработка концепции проведения эксперимента с применением концепции «Открытая книга» (Open Book) для реализации строительных проектов».
Касательно применения контрактов «Open book»
Мнение Александра Карпушкина, автора статей и публикаций по строительной тематике. SPIN-код: 6275-9795, AuthorID: 1114061. Специально для Телеграм-канала «Просто о сметах»:
Во-первых, необходимо отметить, что данный вид контракта имеет также название Cost-Plus Fee (Затраты+вознаграждение). Он происходит из концепции распределения рисков между заказчиком и подрядчиком по изменению стоимости ресурсов и их фактического расходования. Здесь риски изменения стоимости ресурсов (заработной платы, стоимости материалов, аренды техники и пр.) берет на себя заказчик. Такой тип контракта обычно используется для строительства объектов, когда нет полного объема проектной и сметной документации, либо если есть высокие риски изменения этих объемов к концу строительства. Вариантов расчета вознаграждения также существует множество, от процента, фиксированной суммы, до прогрессивной шкалы. В таком контракте для подрядчика не важны ни объемы, ни цены, он просто предоставляет людей и технику, может привезти материалы, может взять заказчика. Можно сказать, что данный тип контракта противоположен контракту Unit price (цена за единицу, единичная стоимость, т.е. с применением единичных расценок) и Stipulated (lump) Sum (Оговоренная сумма). В данных типах контракта риски изменения стоимости и расхода ресурсов берет на себя подрядчик. По сути, все три типа контрактов в первую очередь отражают способы определения цены и соответственно способы оплаты.
В отечественной системе согласно ст. 709 и 424 Гражданского кодекса нет четкой грани между указанными способами определения цены. Можно сказать, заказчик оплачивает подрядчику работы по единичным расценкам сметы, и вместе с тем, эта цена включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Поэтому часто даже при наличии сметной документации, прошедшей государственную экспертизу, к подрядчику могут предъявить претензии по необоснованному обогащению. Залазят в расценки, снимают средства за неиспользованные краны и пр. Получается и с учетом принципа усреднения, который почему-то не перекочевал из МДС-35 в приказ 841/пр, и с учетом того, что мы все работаем в рынке последние 30 лет, у нас еще остались и старые инструменты и старое понимание их применения.
Также возникает проблема с финансированием таких контрактов. Если контракт заключается без полного комплекта проектной документации, и соответственно без полного комплекта детальных смет, то бюджет строительства должен закладываться по объекту-аналогу или на основе расчетов по УНЦС. В классическом контракте заказчик перекладывает большинство рисков изменения стоимости, а также объемов работ на подрядчика и очень много работ он делает просто бесплатно. В контракте такие условия есть, если ты ввязываешься, то должен понимать, что все что не учтено или некорректно просчитано – за твой счет.
Таким образом, возможность и решение об увеличении стоимости контакта в связи с существенным изменением стоимости ресурсов, то, что сейчас повсеместно происходит в свете концепции распределения рисков между заказчиком и подрядчиком теряет смысл. Заказчик как раз выбирает: кто берет на себя риски и применяет соответствующий тип контракта. Поэтому увеличения стоимости контракта, ровно, как и его уменьшения по единичным расценкам быть не должно.
Данный подход остался еще с плановой системы экономики и совершенно не отражает сегодняшние риски и потребности. А риски – это в первую очередь запасы. Фактически запасы на непредвиденные расходы на западе значительно выше и составляют около 10-15% на стадии строительства против наших 2-3%. Также подрядчик не имеет возможности заложить никаких запасов на свои риски, а только может снизить цену на конкурентной процедуре.
Кроме того, к стоимости по объекту-аналогу западные коллеги также прибавляют около 30-100%. В таком случае заказчик имеет средства заключить контракт EPC, который как раз и закладывает все риски и дороже обычных и контракт по фактическим затратам. У нас же запаса к объекту-аналогу вообще никаких не закладывают и что будет делать заказчик, когда ему не будет хватать средств? А их практически никогда не хватает!
Данный тип контракта подразумевает более глубокое участие заказчика в строительстве. Фактически он должен проверять всю бухгалтерскую документацию (отсюда и название). Т.е. расходы заказчика на специалистов тут будут выше. Часто создается корпорация из заказчика, проектировщика и подрядчика и данные взаимоотношения происходят внутри этого объединения. Плюс, необходимо понимать, что многие подрядчики все еще работают «в черную», т.е. имеют «серую» зарплату, «оптимизируют» налоги и занимаются прочими подобными вещами. И работать по такой схеме не просто не захотят, но и не смогут.
Также, в связи с последними изменениями законодательства, с отменой многих требований у многих подрядчиков возникает еще больший соблазн воспользоваться ситуацией. И сейчас очень своевременно было бы принять закон, наподобие Закона Линкольна (Закон о ложных исках) [Марата Хуснуллина — прим.ред] для защиты заказчика и государственной собственности от неправомерных действий подрядчика.
P.S: Сама идея применения типа контракта «Open book» очень хороша, опробована и давно работает на Западе в рыночной системе. Но она не «поедет» с нашей системой ценообразования, контрактации, закупок, оставшимися еще с плановой системы экономики.
Мнение Андрея Орловского, Генерального директора сервиса по оценки стоимости строительства GLOBECOST.COM специально Телеграм-канала «Просто о сметах»:
Как известно, любой эксперимент, начинается с гипотезы и направлен на поиск чего-то нового. Я могу предполагать, что гипотеза, в данном случае может заключаться в том, что использование механизма «Открытая книга» позволит либо сократить стоимость строительства, либо сократить сроки, либо обеспечить прозрачность взаимоотношений. На мой взгляд, в рамках реализации государственных проектов, добиться этого с применением механизма «Открытая книга» не получиться, а может быть обратный эффект по следующим причинам:
Что такое OPEN BOOK
Предоставляем проверенную ассортиментную матрицу, которая включает множество вариантов и решений. Это позволит сэкономить значительное время в процессе составления бюджета, помогая проектировщикам и дизайнерам определить товарные категории, которые соответствуют как проектным и эксплуатационным требованиям, так и планируемому бюджету.
Детальное бюджетирование всех позиций
Мы готовим подробный бюджет, чтобы все стороны знали специфику и стоимость каждой позиции от начальной спецификации до размещения заказа.
Работа по всему миру
Наша компания занимается поиском партнеров на шести континентах и создает матрицу проверенных и квалифицированных производителей со всего мира.
Товарные категории
Мы определяем правильные товары для любого уровня проекта и предлагаем их с наилучшей ценой и качеством.
Подготовка образцов
Специалисты нашей компании координируют процесс отбора образцов, доставки в короткие сроки и их утверждения, чтобы подготовить пилотные номера к рассмотрению.
Создание заказа
Мы создаем заказы на поставку из утвержденного бюджета и отправляем покупателю для утверждения.
Экспедирование заказа
Мы отслеживаем каждый товар от выбора до доставки, установки и окончательного размещения на месте.
Управление грузоперевозками
Мы контролируем перемещение всех внутренних и зарубежных грузов, экономя при этом деньги.
Координация складирования и монтажа
Работая с экспертами по установке, OPENBOOK осуществляет контроль за получением, доставкой, подготовкой и установкой всех товаров и оборудования.
Комплексная отчетность
Круглосуточный онлайн-доступ клиентов к бюджетам, статусам заказов и отчетам по выставлению счетов.
Преимущества OPEN BOOK
• Полностью открытая система закупок
• Экономия до 40% всего бюджета
• Заказчик покупает напрямую у производителей, избегая посредников и доп. расходов
• Полный контроль со стороны open book подрядчика
• Экономия времени за счет прямых контрактов
• Покупка по «лучшей цене»
Эти принципы позволяют экономить до 40% бюджета, запустить проект раньше запланированных сроков.
Комплексные поставки
Наш опыт и сформированная сеть производителей, позволяет нам приобретать товары, которые вы хотите; по всему миру и по наилучшей цене, чтобы ваш бюджет использовался максимально оптимально. Таким образом, мы поможем вам достичь ваших целей в рамках минимально возможного бюджета и в кратчайшие сроки.
Полный комплекс реализации
Наши услуги начинаются от административной работы, включая проектную документацию и консультации, до управления поставками на месте. Наша стратегия заключается в том, чтобы ваши цели были достигнуты четко и надежно
Прозрачные затраты
Все затраты, базы затрат и затраты от всех сторон контрактов носят полностью открытый характер; и вся компенсация за поощрение и достижение цели будет согласована командой и включена в контракты заранее. Таким образом, мы уже на первых этапах проекта, будем иметь четкое понимание бюджета.
Контроль оплат и отгрузок
Мы осуществляем полный контроль своевременного выставления счетов и оплат, для того, что бы обеспечить своевременные отгрузки согласно утвержденному проекту.
Руслан Гадиров
О компании OpenBook
Компания OpenBook – Консалтинг гостиничных проектов. Комплексное оснащение гостиниц, ресторанов и конференц-залов. Комплектация проектов «под ключ».
OPENBOOK – это команда профессионалов, имеющих за плечами многолетний опыт работы с гостиничными проектами.
Консалтинговое направление нашей компании основано на богатом опыте в управлении гостиничными проектами на различных стадиях работы, что позволяет нам внедрять самые эффективные решения для оптимизации работы всех департаментов вашего предприятия.
Основываясь на современных тенденциях дизайна в оснащении самых успешных отелей мира, мы разработали комплекс предложений для комплектации гостиниц и ресторанов «под ключ», которые способны существенно сократить ваши расходы на открытие проекта, и эксплуатацию в последующие годы. Мы самостоятельно производим двери и мебель для гостиниц согласно требованиям и стандартам по шумоизоляции и пожарной безопасности, также мы являемся импортерами гостиничного оборудования ведущих производителей Европы и Китая. Наша ассортиментная матрица содержит более 60 000 товарных позиций.
Накопленный опыт, собственное производство, отлаженная логистика и складская система позволяют обеспечить реализацию ваших проектов в срок. Мы комплектуем строящиеся гостиницы и реновации во всех городах России. С момента подписания дизайн-проекта до открытия гостиницы мы с ответственностью подходим к решению всех типов задач, начиная с изготовления дверей и мебели под заказ, подбора и доставке аксессуаров и оборудования для ванных комнат, предметов интерьера, малого операционного оборудования, светильников, конференц-мебели и прочих товаров, и заканчивая последующим сопровождением вашего предприятия.
Наши специалисты в кратчайшие сроки подготовят варианты предложений для пилотных номеров, а также обеспечат присутствие на объекте во время реализации. Компания OPENBOOK успешно зарекомендовала себя в работе как с проектами международных операторов, так и частных гостиниц.
Адреса
Россия, Москва
ул. Пушечная 7/5 стр.2
м.Кузнецкий мост